De gezamenlijke koopwoning Een van jullie wil de woning graag overnemen. Of je wil er graag nog blijven wonen, bijvoorbeeld voor de kinderen. Graag wil ik samen met jullie kijken wat er mogelijk is.
Kun je scheiden als de woning nog niet is verkocht? Ja, dat is vaak mogelijk.
De fiscale regels bij een koopwoning Uit elkaar gaan en een koopwoning. Er komt veel bij kijken aan fiscale regeltjes. Laat me jullie informeren en adviseren over de fiscale (de financiële) gevolgen, om (hoge) kosten achteraf te voorkomen.
De eigen woning is meestal een gezamenlijk bezit Dat betekent dat je ieder voor de helft eigenaar bent van de woning. Ook ben je ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld die er op rust. Verder zit er vaak aan de hypotheek een spaar- of beleggingsverzekering met een waarde. De afspraak die je gaat maken over jullie gezamenlijke koopwoning heeft altijd financiële en fiscale gevolgen. Deze zijn in elke situatie, bij elke scheiding, anders en deze dienen in elke specifieke situatie uitvoerig te worden onderzocht. Correcte afspraken in het echtscheidingsconvenant over de verdeling van de kosten en lasten van de gezamenlijke woning zijn van fiscaal en financieel belang. Ik informeer en adviseer jullie graag.
De waarde van de woning De waarde van de woning kan het beste vastgesteld worden door een taxatie. Je mag ook samen de waarde van de woning overeenkomen, mits het een reëel bedrag is (marktwaarde). Als je de woning bijvoorbeeld voor een te laag bedrag overdraagt zou dat kunnen betekenen dat de belastingdienst dat ziet als een schenking en daarover moet schenkbelasting worden betaald. Als je kiest voor een taxatie van de marktwaarde zorg dan dat je samen de taxateur kiest en allebei aanwezig bent bij de taxatie.
Hoogte van de huidige hypotheekschuld De hoogte van de hypotheek is te vinden op het jaaroverzicht dat je elk jaar in januari van de hypotheekbank ontvangt. Hebben jullie een annuïteitenhypotheek, vraag dan de recente hoogte op.
De waarde van de levensverzekering/beleggingsverzekering Vaak wordt 1 x per jaar een opgave van de waarde gegeven. De recente waarde van de levensverzekering is vaak niet bekend. Vraag deze op bij de verzekeringsmaatschappij.
De overwaarde van je woning Voorbeeld: Waarde woning €300.000,- Af: hypotheekschuld €260.000,- Bij: waarde levensverzekering €30.000,- Overwaarde woning €70.000,- Indien de woning in gezamenlijke eigendom is, hetgeen bij gemeenschap van goederen altijd en bij huwelijkse voorwaarden vaak het geval is, moet deze overwaarde worden gedeeld. In bovenstaande berekening heeft ieder dus recht op €35.000,-
Indien één van jullie de woning overneemt, moet diegene aan de ander €35.000,- betalen. Veelal zal dat bedrag extra (bovenop de bestaande hypotheeksom) bijgeleend moeten worden. Indien het niet mogelijk of wenselijk is dat één van de beide partners de ander ‘uitkoopt ‘ zal in beginsel de woning verkocht worden, tenzij partijen het erover eens zijn dat de woning voorlopig nog niet verdeeld wordt. Wordt de woning voorlopig niet verdeeld dan moeten er goede afspraken worden gemaakt over de onverdeelde woning. Daarbij kan ik jullie helpen, informeren en adviseren.
De vraag is of een hypotheekbank bereid is akkoord te gaan met de financiering. Dat kun je overleggen met de huidige hypotheekverstrekker of een onafhankelijk hypotheekadviseur. Er wordt gekeken naar je inkomen en ook wordt de te betalen partneralimentatie meegenomen in de beoordeling, alsmede het pensioen. Om de hypotheekverstrekker een goed beeld te geven willen zij graag vooraf het convenant met daarin jullie afspraken. Mocht de hypotheekverstrekker niet akkoord gaan, kan het conceptconvenant worden aangepast, waardoor financiering wel mogelijk wordt of worden de afspraken gewijzigd.
Onderwaarde van de woning Als de koopsom van het huis lager is dan de hypotheekschuld zal er overleg moeten zijn met de hypotheekbank over de vraag hoe de restschuld zal worden afgelost. De bank zal ook akkoord moeten gaan met het bedrag waarvoor je de woning wil verkopen. Soms is het ook mogelijk dat een van beiden de woning overneemt.
Nationale hypotheekgarantie Als door de scheiding de woning moet worden verkocht met een restschuld, zal de Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) die restschuld vergoeden aan je hypotheekbank. Uiteraard geldt dit alleen als je huidige lening met NHG-borgstelling is aangegaan én wanneer je naar het oordeel van NHG geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop. De restschuld zal vervolgens vaak door NHG worden kwijtgescholden. Als er sprake is van een onderwaarde van de woning en één van de partners is bereid in het huis te blijven wonen, kan het soms gebeuren dat de NHG bereid is (een deel van) de onderwaarde voor haar rekening te nemen, zodat het huis niet verkocht wordt, maar in eigendom komt van de partij die er blijft wonen.